□ 记者 赵红旗

　　□ 通讯员 李书永 位士栋

　　物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到千家万户的生活质量。近年来各类物业服务纠纷案件多发、频发，涉诉金额虽然较小，但影响到居民的日常生活。近日，《法治日报》记者从河南省周口市鹿邑县人民法院获悉，该院从近年来审理的物业服务合同纠纷案件中精心筛选5起典型案例，走进社区进行宣传，充分发挥典型案例的引领示范和预防教育作用，以期推动物业服务纠纷依法有效妥善化解，示范引导物业服务企业与业主依法诚信履约，推动形成良性互动、和谐稳定的社区关系。

　　未入住非拒交理由

　　按协议支付物业费

　　王某系某小区业主，房屋建筑面积为124.65㎡，小区由某物业公司提供物业服务，双方签订了《物业服务协议》，物业费为每月每平方米1.48元，因王某自2020年5月10日起未支付物业费，某物业公司将其诉至法院，请求其支付2020年5月10日至2023年6月10日的物业费及违约金。

　　“自从领钥匙后就没去过小区，也没居住过。没有人居住的房屋，物业费应该按五折收。”王某辩称。

　　法院审理认为，关于被告提出由于没有入住，应减半收取物业费的问题，双方签订的《物业服务协议》第四条第(三)项规定：“因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费”，民法典第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。据此，法院对王某的抗辩理由不予采信，依法判决王某向某物业公司支付相应物业费及违约金。

　　承办法官李杰解释，物业公司提供的物业服务惠及全体业主。交房之后，无论业主是否入住，物业公司的工作都必须正常进行，部分房屋的空置并不会明显减少物业的工作量。空置房屋的物业服务费是否可以减交?根据意思自治原则，在签订物业服务合同时，如果合同有相关约定，业主可以按约定享受空置房屋优惠物业费。部分地区如果有关于空置房屋物业服务费的政策，也可以参照相关政策适用。

　　自身原因没有收房

　　延迟期间费用自担

　　何某系某小区业主，房屋建筑面积为141.02㎡，小区由某物业公司提供物业服务，物业费为每月每平方米1.8元，因何某自2023年11月1日起未支付物业费，某物业公司将其诉至法院，请求其支付2023年11月1日至2025年3月31日的物业费。

　　“没有收房，无需支付物业费。”何某辩称。

　　法院审理认为，涉案房屋已具备交付条件且通知程序合法，何某因个人原因未进行收房，不影响物业费收取。其抗辩未收房无需支付物业费与法院查明的事实不符，遂依法判决何某向某物业公司支付相应物业费。

　　承办法官李杰解释，在物业服务合同纠纷中，不少业主存在困惑，认为未收房就没有享受物业服务，不应该支付物业费。司法实践中，没有收房是否需要支付物业费，应视不同的情况进行处理。如果确因房屋质量问题不符合交房条件而没有收房，质量整改期间的物业费应当由建设单位等主体承担;如果房屋已符合交房条件，业主因自身原因延迟收房，延迟收房期间的物业费应由业主承担。建议广大业主在开发商通知收房后积极验房，如果发现房屋存在质量问题，应及时向建设单位反馈并留存相关证据材料，以保护自己的合法权益。

　　前期合同有约束力

　　依法判决支付费用

　　2017年4月，某物业公司与某置业公司签订前期物业管理服务合同，约定某物业公司为某小区提供物业服务，收费标准为：电梯房物业服务费每月每平方米1元。刘某系该小区业主，房屋建筑面积为117.82㎡，因其自2020年6月10日起未支付物业费，某物业公司将其诉至法院，请求其支付2020年6月10日至2025年6月10日的物业费。

　　“某物业公司与涉案小区不存在物业服务合同关系，从未见过前期物业管理服务合同，也没见过该物业公司对其进行公示，对其中的合同内容、服务等级与标准、法律责任都不知情。”刘某辩称。

　　法院审理认为，某物业公司与某置业公司签订的前期物业服务管理合同，对全体业主均有约束力。签订合同后，某物业公司提供物业管理服务，刘某作为业主，前期已实际交纳物业管理费，其抗辩某物业公司与涉案小区不存在物业服务合同关系与事实不符，遂依法判决其向某物业公司支付相应物业费。

　　承办法官李翠翠解释，在业主、业主大会选聘物业公司前，建设单位与物业公司签订的物业服务合同，称为前期物业服务合同。根据民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，都对业主具有法律约束力。业主在前期物业服务合同签订时往往还未购得房屋，不能表达自己意志，但业主不得单独以自己未参与前期物业服务合同签订、以其不知情为由，拒交物业费用。

　　业委会签服务合同

　　全体住户依法遵守

　　某小区成立有业主委员会，2021年，业主委员会与某物业公司签订物业管理服务合同，约定某物业公司为某小区提供物业服务，合同期限自2021年5月15日起至2023年5月14日止。合同到期后，业主委员会与某物业公司续签物业管理服务合同，合同自2023年5月15日至2026年5月14日止。收费标准为：住宅每月每平方米1元，商铺每月每平方米1.5元。吴某系该小区两间商铺的业主，建筑面积共221.76㎡，因其自2021年5月15日起未支付物业费，某物业公司将其诉至法院，请求其支付2021年5月15日至2024年11月14日的物业费。

　　“拖欠物业费我不认，我没有和某物业公司签订合同。”吴某辩称。

　　法院审理认为，某业主委员会与某物业公司签订的物业管理服务合同对全体业主具有约束力，吴某作为小区业主，受物业服务合同约束，遂依法判决其向某物业公司支付相应物业费。

　　承办法官李翠翠解释，业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，是业主大会的常设执行机构。在业主和物业服务企业产生的纠纷中，经常出现业主不认可业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的情况。究其法律根本，即是合同相对性及合同相对性的例外，原则上，双方订立的合同只对双方当事人产生法律约束力，如果要对订立合同的当事人以外的主体产生法律约束力，则必须有法律的明确规定。从物业服务合同的订立来看，业主委员会才是与物业服务企业订立合同的真正当事人，若要对并未参与订立合同的业主产生法律约束力，应有明确的法律规定。根据民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该规定明确了物业服务合同对业主产生法律约束力的前提条件之一是选聘程序的法定性，即业主委员会与业主大会相应比例表决通过的被选聘的物业服务企业签订合同，对全体业主产生法律约束力，此时业主不得以自己未与物业公司直接签订合同为由拒交物业费。

　　物业服务不符约定

　　酌情扣减部分费用

　　张某系某小区业主，房屋建筑面积为109.47㎡，小区由某物业公司提供物业服务，物业费为每月每平方米1.3元。因张某拖欠物业费，某物业公司将其诉至法院，请求其支付拖欠的物业费。

　　“我不是不交物业费，是小区服务不到位，我多次反映问题，物业也不解决。”张某辩称。

　　法院查明，涉案小区存在垃圾清运不及时、道路积水严重等问题。

　　法院审理认为，涉案小区存在上述问题，综合考虑某物业公司的履约程度，酌定张某支付60%的物业费。

　　承办法官刘锋表示，支付物业费是业主的主要义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持。如果物业服务确实存在瑕疵，法院裁判时会全面审查瑕疵程度，依照民法典第五百九十二条第一款“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定对物业费进行扣减。业主发现物业服务不符合约定时，可以通过物业主管部门督促或责令其整改。如果整改后物业服务仍达不到约定标准，可以和物业公司沟通协商减少物业费用，如若协商不成，业主可以提起诉讼，请求法院确认物业公司构成违约并减少物业费用。

　　民法典相关法条

　　第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。